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結(jié)合老舊房屋修繕實(shí)際案例分別從三個(gè)方面展開討論：

1）老舊房屋屋面改造防水方案調(diào)整；

2）老舊房屋屋面滲漏原因分析及處理；

3）半地下室外墻防水防潮設(shè)計(jì)要求及滲漏后的處理。從規(guī)范、設(shè)計(jì)、施工方案、材料、使用維護(hù)的角度分析了老舊房屋防水失效的原因，提出了解決方案，總結(jié)了治理滲漏的經(jīng)驗(yàn)。

很多現(xiàn)代化城市中都還留存著老舊房屋，因涉及到政策、產(chǎn)權(quán)等因素，這些房屋難以拆除重建，盡管性能落后，仍然在被使用。老舊房屋的修繕改造是一個(gè)無法回避的話題，尤其在防水方面，問題更加突出。筆者就職的單位，位于北京市北五環(huán)外，占地約40萬m2，自20世紀(jì)50年代開始建設(shè)，至今仍保留著十幾處以磚混結(jié)構(gòu)為主的老舊房屋。由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，使用中經(jīng)常要面對(duì)防水系統(tǒng)老化失效的問題，在修繕改造時(shí)，要考慮防水方案的合理性、新老材料兼容性等，本文結(jié)合案例著重探討老舊房屋滲漏原因及防水處理的經(jīng)驗(yàn)。

1 本文以某公司施工的某處舊屋面改造后防水處理方案為例：

1.1工程概況
該房建于1987年，主要功能為實(shí)驗(yàn)動(dòng)物飼養(yǎng)及生物安全Ⅰ級(jí)（最低級(jí)）潔凈實(shí)驗(yàn)室，主體規(guī)模32.80 m×9.15 m，為單層磚混結(jié)構(gòu)，凈高4.20 m；屋面有組織排水，由中心向四面找坡，由落水管排出。屋面層次自下而上依次為：預(yù)制屋面板焦渣找坡層水泥砂漿找平層SBS改性瀝青防水卷材層。
主體北側(cè)有一排附屬平房，高度低于主體0.8 m（圖1）。后因業(yè)務(wù)需要，附屬平房加高至與主體齊平，新做屋面為現(xiàn)澆。主體屋面上返沿剔鑿平整，上返沿上防水卷材泛水部分被切掉，與新做屋面齊平。新屋面與老屋面銜接，新屋面SBS改性瀝青防水卷材與老屋面搭接300 mm，順老屋面坡度排水（圖2）。完工后遇雨季即滲水。

1.2原因分析
老屋面SBS改性瀝青防水卷材已經(jīng)使用十年以上，表面風(fēng)化、開裂嚴(yán)重，局部已暴露出玻纖胎基，且質(zhì)地變硬，老卷材層中的浮土雜質(zhì)難以清理干凈，難以與新鋪設(shè)卷材有效貼合。雖然施工時(shí)考慮該到狀況，采取了火烤、涂刷冷底子油、釘壓條等措施，但是由于構(gòu)造原因，搭接縫口正對(duì)排水方向，縫口迎水，導(dǎo)致雨水沿著老卷材裂紋滲入新卷材底部，造成滲水。
1.3處理方案
為徹底根治水患，有技術(shù)人員提出對(duì)主體屋面整體新鋪防水卷材，考慮到老屋面面積較大，新鋪造價(jià)高，且絕大部分老屋面卷材使用狀態(tài)良好，無滲漏點(diǎn)，整體重鋪過于浪費(fèi)。
最終的處理方案，跳出了防水材料和工藝的限制，轉(zhuǎn)換思維，采用構(gòu)造找坡的思路解決了這一問題（圖3）。具體如下：1）沿著斷茬，將舊卷材掀起20 cm左右，清理至找平層，用1∶3水泥砂漿粘頁巖磚一皮；2）磚頂面做砂漿找平層，刷冷底子油，老卷材火烤后壓其上；3）新屋面卷材壓在老卷材上粘貼。
該做法的優(yōu)點(diǎn)在于搭接口朝下，從構(gòu)造上杜絕了滲水的可能。雨水被凸起的防水構(gòu)造阻擋后向兩側(cè)排出，實(shí)際使用效果可靠。
2 老鍋爐房舊屋面滲漏治理
2.1工程概況
老鍋爐房建于20世紀(jì)80年代，現(xiàn)已廢棄作雜物庫(kù)房使用。該建筑為磚混結(jié)構(gòu)，主體13.86 m×12.42 m，凈高6.30 m，有組織排水。近幾年在原有屋面防水層上加鋪了保溫層和新防水層。屋面層次自下而上依次為：150 mm厚預(yù)制屋面板焦渣找坡層水泥砂漿找平層舊SBS防水卷材層30 mm厚EPS擠塑板保溫層20 mm厚1∶3水泥砂漿找平層新做4 mm+3 mm的SBS防水卷材層。
冬季化雪后漏水，現(xiàn)場(chǎng)檢查后發(fā)現(xiàn)屋面卷材多處起鼓，卷材搭接處部分開裂。
2.2原因分析
根據(jù)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)狀態(tài)，參考GB 50345—2012《屋面工程技術(shù)規(guī)范》，可以推斷滲漏由多種原因引起。
1）由于該鍋爐房常年失管，門窗密封差，室內(nèi)濕汽很重。預(yù)制屋面板拼縫年久開裂，室內(nèi)濕汽沿著裂縫進(jìn)入上部焦渣找坡層、后做保溫層內(nèi)積累。太陽曝曬后水汽上升，進(jìn)入新做防水層下部，導(dǎo)致防水卷材起鼓，局部搭接處拉裂。
2）屋面結(jié)構(gòu)層為預(yù)制空心板，水滲入其空腔后長(zhǎng)期儲(chǔ)存于此，沿著板底裂隙緩慢滲漏。
3）該屋面后期增加保溫層時(shí)未考慮隔汽層，且未設(shè)置必要的排汽管，導(dǎo)致水汽侵入且無法及時(shí)排出。
4）屋面長(zhǎng)期無人清理，落水口、集水溝內(nèi)沉積大量枯枝爛葉及塵土，排水不暢，致使屋面長(zhǎng)時(shí)間積水。
5）冬季雪水長(zhǎng)期滯留屋面，滲入卷材拉裂處，經(jīng)多次凍融循環(huán)，導(dǎo)致縫隙進(jìn)一步加大延伸，如此惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致漏水。
2.3 處理方案
由于使用現(xiàn)狀難以改變，必須設(shè)法應(yīng)對(duì)來自室內(nèi)的濕汽。屋面保溫層已經(jīng)完成，已無法增加隔汽層，故而“堵”的思路無法實(shí)施，只能采用“疏”的思路：設(shè)置屋面排汽管。將屋面卷材十字劃開掀起，用水鉆打孔至結(jié)構(gòu)層，插入周身帶小孔的Φ60不銹鋼彎頭排汽管，貫穿保溫層及焦渣找坡層，管周增加防水卷材附加層，上翻緊箍收口（圖4）。

排汽管做法

參考GB 50345—2012《屋面工程技術(shù)規(guī)范》中“保溫層和隔熱層設(shè)計(jì)”章節(jié)，應(yīng)每36 m2設(shè)置1處排汽管，應(yīng)設(shè)置5處，考慮找平層內(nèi)無排氣道，實(shí)際共均勻設(shè)置6處，同時(shí)對(duì)卷材搭接拉裂處進(jìn)行修補(bǔ)，使用效果良好。
3 消防泵房半地下室外墻滲漏治理
3.1工程概況
消防泵房位于植物園內(nèi)，建于2000年代，外部尺寸為5.30 m×5.30 m，為半地下形式，地上3.30 m，地下2.20 m，凈高5.50 m，混凝土底板，磚砌體24外墻，外抹防水砂漿實(shí)測(cè)約10 mm，無其他防水防潮構(gòu)造。
每逢雨季，底板與外墻陰角附近滲水，室內(nèi)出現(xiàn)多處滲水點(diǎn)，嚴(yán)重處沿墻面成股下流。某次大雨后，室內(nèi)地面整體積水約3 cm深，墻面潮濕破損，由于消防泵房?jī)?nèi)設(shè)備電氣眾多，需要及時(shí)治理。
3.2原因分析
該工程主要是設(shè)計(jì)考慮不足導(dǎo)致滲漏，消防泵房作為消防系統(tǒng)重要節(jié)點(diǎn)，應(yīng)符合GB 50108—2008《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》中二級(jí)防水要求，達(dá)到“不允許有漏水，結(jié)構(gòu)的表面可以有少許濕漬”的要求。
但是，對(duì)于半地下室防水防潮構(gòu)造，各規(guī)范、規(guī)程均未作出詳細(xì)要求，GB 50108—2008《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》主要針對(duì)地下室防水，JGJT 235—2011《建筑外墻防水工程技術(shù)規(guī)程》主要針對(duì)地面以上的外墻，很多地方標(biāo)準(zhǔn)如河北省DB 13（J）/T 198—2015《建筑防水工程技術(shù)規(guī)范》也未提及。因此，半地下室外墻防水防潮成了“三不管地帶”，沒有強(qiáng)制要求，設(shè)計(jì)人員往往會(huì)忽視其重要性。而經(jīng)驗(yàn)做法中，對(duì)于底板在地下水位以上的建筑，立面通常不做防水處理，而是選用造價(jià)較低的防潮處理。防潮處理一般要求由內(nèi)而外依次為：一道防水砂漿（厚度10~20 mm）一道瀝青防潮層（厚度約2mm）墻體外側(cè)用透水性差的土壤分層回填夯實(shí)（如三七灰土），作為隔水層。
而在該工程中，僅有一道10 mm防水砂漿，直接素土回填，其他并未設(shè)置。北京地區(qū)7—8月份往往出現(xiàn)綿延數(shù)日的降雨，雨水在地表匯集、下滲，半地下室外墻長(zhǎng)期接觸濕潤(rùn)的土壤，加之自身防護(hù)不足，導(dǎo)致滲水。
3.3處理方案
3.3.1 方案對(duì)比
該工程治理有兩種方案選擇：室外沿墻開挖至基礎(chǔ)深度，清理外墻后粘貼防水卷材；室內(nèi)背水側(cè)壓力注漿補(bǔ)漏，哪里滲漏補(bǔ)哪里。
第1種方案有把握徹底根治，但是工程量大，破壞周邊已有設(shè)施，代價(jià)太高；第2種方案不保證根治，注漿后需要后續(xù)觀察，不斷完善，但投入少，性價(jià)比高。本工程最終選擇了第2種注漿的方案。

3.3.2 注漿施工工藝

注漿法堵漏示意見圖5，具體施工步驟如下：
注漿示意及孔位分布
1）鏟除滲漏處內(nèi)墻面的裝飾涂料、膩?zhàn)訉蛹罢移綄又敝链u砌體結(jié)構(gòu)層。清除墻體表面殘留的水泥砂漿，確保結(jié)構(gòu)墻體表面堅(jiān)實(shí)無污物。
2）沿滲漏縫隙走向，在距縫隙約30 mm處，與墻體呈45°角每隔200~300 mm打一孔，打孔深度達(dá)到結(jié)構(gòu)厚度的1/3~2/3。
3）安裝注漿針頭，連接注漿機(jī)向縫內(nèi)注入聚氨酯注漿料，直至注漿料從縫隙溢出。
4）注漿結(jié)束48 h后，觀察是否還有滲漏水跡。如有，需在原注漿孔周邊50~100 mm范圍內(nèi)再次打孔注漿，直至不再出現(xiàn)滲漏。
5）注漿結(jié)束后，割掉注漿針頭，沿滲漏縫隙開V形槽，開槽深度不小于30 mm，清理干凈后向槽內(nèi)嵌填成品無機(jī)堵漏材料，同時(shí)將針頭封堵，并抹平壓實(shí)。
3.3.3 注漿料性能對(duì)比
由于水性聚氨酯注漿料和油性聚氨酯注漿料各有優(yōu)缺點(diǎn)（表1），考慮到施工時(shí)現(xiàn)場(chǎng)墻體潮濕，并為預(yù)防后期注漿料干縮，故采用水性聚氨酯注漿料和油性聚氨酯注漿料并用的方式法進(jìn)行注漿補(bǔ)漏，后經(jīng)過不斷補(bǔ)充注漿，治理效果明顯。
表1 注漿料特點(diǎn)對(duì)比
圖片
3.3.4 特殊情況處理措施
現(xiàn)場(chǎng)有一處滲漏位于配電箱后，因電箱阻擋，若要注漿，需要先斷電移除配電箱，消防系統(tǒng)斷電涉及責(zé)任問題，需協(xié)調(diào)批準(zhǔn)，且斷電時(shí)間較長(zhǎng)，實(shí)施有困難?？辈熘苓叚h(huán)境后，決定因地制宜，采用靈活變通的方式解決。在該滲漏點(diǎn)對(duì)應(yīng)的外墻處加長(zhǎng)散水，散水用C25混凝土澆筑，下臥10 cm厚三七灰土墊層，以5%坡度延伸2 m連接旁邊的人行道，并向人行道方向找坡，使雨水漫過人行道排到另一側(cè)（圖6）。

覆蓋滲漏點(diǎn)做法示意

這一構(gòu)造覆蓋了地下滲水點(diǎn)，增長(zhǎng)了地表雨水滲水路徑，雖未完全解決滲漏水，但有效緩解了嚴(yán)重滲漏現(xiàn)象。
4 老舊房屋防水問題原因匯總
綜合上述3個(gè)案例，老舊房屋防水失效的原因來自以下幾個(gè)方面：
1）設(shè)計(jì)不合理，缺乏必要構(gòu)造，如隔水層、排汽管等；
2）修繕改造方案不佳，未能因地制宜考慮構(gòu)造防水；
3）老舊卷材面層已經(jīng)老化變性，難以與新卷材可靠結(jié)合，施工時(shí)未能重視該因素；
4）房屋使用習(xí)慣不佳，長(zhǎng)期缺乏維護(hù)，導(dǎo)致水汽由室內(nèi)侵入。
5 結(jié) 論
由于受歷史技術(shù)落后因素的限制，老舊房屋所選用的防水材料及工藝技術(shù)無法滿足長(zhǎng)期使用功能的要求。原設(shè)計(jì)所采用落后的材料和構(gòu)造做法，給后期改造造成很多麻煩，需要綜合考慮的問題會(huì)更多。
施工時(shí)，在了解竣工圖紙的同時(shí)，要局部探查以充分了解各層次構(gòu)造以及材料當(dāng)前狀態(tài)，依次排查本文提到的幾個(gè)方面，有助于正確地分析原因和制定有效方案。其次，要了解現(xiàn)已淘汰而過去常用的材料性能，如以焦渣、珍珠巖為主體的找坡兼保溫層；也要了解材料（如SBS防水卷材等）表面老化后特性。本文介紹的處理方案為暫時(shí)解決滲漏水問題的簡(jiǎn)易方法，解決方案無法達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求，只適用于受經(jīng)濟(jì)和其他條件約束無法翻新的個(gè)別非重要工程，不可推廣用于老舊小區(qū)改造等工程。